مبنای حقوقی دادخواست
سند رسمی انتقال مالکیت که اصطلاحاً به آن بنچاق و یا قطعی غیر منقول هم گفته می شود، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و پس از آن که به امضای طرفین رسید، خلاصله ی معامله به اداره ی ثبت اسناد و املاک، ارسال می شود تا در دفتر املاک اداره ی ثبت اسناد و املاک، انتقال مالکیت ثبت شود.
دعوی ابطال سند رسمی انتقال، به اسباب مختلفی قابل طرح است. به عبارت دیگر، موجبات ابطال سند رسمی ملک، بسیار متعدد و متنوع است. ما در این جا قصد احصای آن ها را نداریم؛ ولی به مهم ترین آن ها اشاره می کنیم:
از جمله این که امکان دارد، خواهان به نحوی مدعی بی اعتباری معامله ی موضوع سند باشد. عدم تحقق شرایط صحت قرارداد، رایج ترین دلیل بی اعتباری معامله ی موضوع سند است. به عنوان مثال: عدم مالکیت فروشنده در زمان معامله، جعل سند انتقال یا جعلی بودن اسناد انتقال قبلی، عدم اهلیت یکی از متعاملین در زمان انعقاد معامله و یا نبودن امضای فروشنده یا خریدار در اسناد انتقال، پایه های سند را مخدوش می کند.
فسخ یا انفساخ معامله، مبنای سند انتقال از دلایل دیگر دعوی ابطال سند است. ابطال عملیات اجرایی که سند مورد نظر در نتیجه ی آن صادر شده است، ابطال رأی هیأت موضوع ماده 147 قانون ثبت و بسیاری عوامل دیگر، موجبات دیگری برای ابطال اسناد انتقال ملک هستند.
طرفین دعوی
خواهان دعوی کسی است که مدعی بی اعتباری سند است. در صورتی که خواهان، خود یک طرف معامله بوده، باشد، طرف دیگر معامله، خوانده ی دعوی خواهد بود؛ اما اگر خواهان غیر از طرفین معامله باشد، دو طرف سند رسمی انتقال، خواندگان دعوی هستند. اگر پس از ثبت سند مورد نظر، انتقالات دیگری هم انجام شده باشد، دادخواست ابطال اسناد انتقال مالکیت، باید به طرفیت همه ی ایادی بعدی مطرح شود و ابطال همه ی اسناد بعدی خواسته شود؛ چرا که ابطال یک سند بدون ابطال اسناد بعدی، موجب تعارض اسناد می شود. در این دعوا نیاز به طرف دعوی قراردادن اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی به عنوان خوانده وجود ندارد.
مرجع صالح برای رسیدگی
دعاوی مربوط به املاک و حقوق راجع به آن ها از جمله دعوای ابطال سند انتقال مالکیت ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود. در مواردی ابطال سند رسمی انتقال، مستلزم ابطال مقدمات تنظیم سند انتقال است و رسیدگی به این مقدمات نیز ممکن است در صلاحیت دادگاه های عمومی نباشد. در این موارد باید دادخواست در مرجعی که صالح به رسیدگی به مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال است، مطرح شود و پس از اخذ تصمیم در مرجع مربوطه، دادخواست ابطال سند رسمی تقدیم شود.
نحوه اجرای رأی
پس از قطعی شدن رأی، مرجع قضایی برای ذی نفع، گواهی قطعیت رأی صادر می کند. با ارایه ی حکم قطعی از مرجع قضایی به اداره ی ثبت و اسناد و املاک و تقاضای ذی نفع، رییس اداره ی ثبت، موضوع را برای بررسی و اقدام به دفتر املاک ارجاع می کند. متصدی دفتر املاک پس از بررسی سوابق و ملاحضه ی مدارک ابرازی و تطبیق مشخصات مندرج در آن با محتویات پرونده ی ثبتی و پس از حصول اطمینان از عدم اشکال، مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در ستون ملاحضات دفتر املاک مربوط، توضیح می دهد.
در پیش نویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات کامل مالک جدید، جریان پرونده ی ثبتی و نحوه ی ابطال سند مالکیت اولیه و شماره و تاریخ مستند ابطال باید به طور مشروح نوشته شود. اگر بر اساس سند رسمی انتقال، سند رسمی مالکیت نیز از سوی ادراه ی ثبت اسناد و املاک، صادر شده باشد، به تبع ابطال سند انتقال، سند مالکیت باطل می شود. در مورد سند باطل شده، اداره ی ثبت، بخش نامه ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی، مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال می کند تا از معامله با آن جلوگیری شود. هم چنین در صورتی که سند مالکیت اولیه به طریقی به اداره ی ثبت ارایه شود، آن را باطل می کند و ضمیمه ی پرونده ثبتی می شود.
