مبنای حقوقی دادخواست
افراز به معنای تقسیم ملک مشاع بین شرکا است، در فرضی که بین شرکا توافق برای تقسیم نباشد.
مرجع رسیدگی به افراز در وهله ی اول اداره ثبت اسناد و املاک است و در برخی موارددادگاه های عمومی، صالح به رسیدگی به تقاضای افراز هستند.
اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد، دادگاه پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی، آ خرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ثبت، استعلام می کند. پس از دریافت پاسخ استعلام و برگزاری جلسه ی رسیدگی، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر می کند.کارشناس رسمی دادگستری پس از برسی ملک، نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک و در صورت قابل افراز بودن در خصوص نحوه ی تقسیم و میزان حصه ی هر یک از مالکین، نظریه خود را تقدیم می کند.
اگر نظر کار شناس مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک باشد و مالکین نسبت به نظریه ی کارشناس در خصوص نحوه ی افراز ملک، اعتراضی نداشته باشند،دادگاه بر مبنای سهامی که کارشناس برای هر یک از مالکین، مشخص کرده است، حکم به افراز صادر می کند. در صورتی که مالکین نسبت به نحوه ی تقسیم کارشناس اعتراض داشته باشند، دادگاه به قید قرعه، سهم هر یک از مالکین را مشخص می کند.
نکته بسیار مهم این است کهکارشناس رسمی در هنگام تهیه ی گزارش کارشناسی باید از نماینده و نقشه بردار اداره ی ثبت در انجام عملیات تقسیم و افراز استفاده کند تا در زمان اجرای حکم، تقسیم و افراز بین حکم صادر شده و اسناد و نقشه های ثبتی و صورت مجلس های احتمالی موجود، تعارضی ایجاد نشود.
طرفین دعوی
شریک مشاعی (متقاضی افراز) درخواست افراز را به طرفیت مالکین مشاعی به مرجع صالح تقدیم کند و زمانی که غایب یا محجوری شریک باشند، باید به طرفیت امین غایب یا قیم محجور، طرح دعوی شود.
مرجع صالح برای رسیدگی
افراز ملک فی نفسه یک عمل اداری محسوب می شود و در حالت عادی، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته است، در صلاحیت اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است و درخواست افراز مستقیماً به اداره ی ثبت داده می شود.
