مبنای حقوقی دادخواست
به موجب قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام هر چند نص صریح قانون است، درحال حاضر به طور کامل در کشور اجرا نمیشود. در برخی از شهرهای کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد. با این حال اگر پیش خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی، بخواهد از الزام قانونی استفاده کند، می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.
برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، مدارک زیر لازم است :
۱_سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرار داد رسمی، حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
۲_پروانه ی ساخت کل ساختمان و شناسنامه ی فنی مستقل برای هر واحد.
۳_ بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت موضوع ماده ی ۹ این قانون.
۴_تأییدیه ی مهندس ناظر ساختمان، مبنی برپایان عملیات پی ساختمان.
۵_ پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده باشد، پروانه ی ساختمانی و شناسنامه ی فنی نداشته باشد، باید درضمن دادخواست،الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.
یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش،تاییدیه ی مهندس ناظر،مبنی برپایان عملیات پی ساختمان است. درصورتی که در زمان دادخواست ، عملیات پی به پایان نرسیده باشد، باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.
طرفین دعوی
این دعوا از سوی پیش خریدار مطرح می شود و خوانده ی دعوی پیش فروشنده است.
اگر پیش فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک، قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد، می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود.
مرجع صالح برای رسیدگی
اگر چه براساس ماده ی ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، حل کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان برعهده ی هیاًت داوری است، ولی از آن جا که تاکنون آیین نامه ی اجرای این ماده، توسط وزارت مسکن و شهر سازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است، بنابراین درحال حاظر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش برعهدی دادگاه محل وقوع ملک است.
نحوه ی اجرای رای
در زمان نگارش کتاب، هنوز امکان ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی سرار کشور وجود ندارد و در برخی از شهرها این امکان فراهم شده است.
در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند، دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده، می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و درصورت خودداری وی، دادگاه با اعزام نماینده ی خود از طرف پیش فروشنده، سند پیش فروش را امضا خواهد کرد. دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، خلاصه ای از قرارداد را به اداره ی ثبت اسناد و املاک اعلام می کند .
