مطالبه خسارات قانونی تأخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش

مبنای حقوقی دادخواست

قاعده ی کلی در قراردادها و تعهدات این است که اگر برای تأخیر در انجام تعهد، خسارت و وجه التزامی مشخص شود، مختلف از ایفای تعهد، صرفاً ملزم به پرداخت آن مبلغ است و دادگاه نمی تواند به کمتر یا بیشتر از مبلغ تعیین شده، حکم دهد.

اما در مورد قراردادپیش فروش، قانون خاص و متفاوتی حاکم است. در قرارداد پیش فروش میزان خسارت تأخیر در اجرای تعهدات به وسیله ی قانون تعیین شده است و طرفین نمی توانند، کمتر از آن توافق کنند. میزان خساراتی که پیش خریدار می تواند از پیش فروشنده مطالبه کند، به شرح زیر است:

یک) در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر، قابل بهره برداری نباشد، پیش فروشنده باید معادل اُجرت المثل ملک یا بخش تحویل نشده ی آن را تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار بپردازد. اُجرت المثل ملک براساس نظر کارشناس تعیین می شود.

دو) در صورتی که عدم انجام تعهدات، مربوط به قسمت های مشاعی باشد، پیش فروشنده می بایست، خسارت روزانه به میزان نیم درصد(5/0%) بهای روز، تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار بپردازد.

سه) چنان چه عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی همچون خیابان، فضای سبز، مسجد، مدرسه و امثال آن باشد، روزانه به میزان یک هزارم بهای روز، تعهدات انجام نشده به میزان قدر السهم پیش خریدار باید پرداخت شود.

چهار) در صورتی که پیش فروشنده در تنظیم سند رسمی انتقال، تأخیر کند، پرداخت روزانه به میزان یک هزارم مبلغ قرارداد به عهده ی او خواهد بود.

طرفین دعوی

در این دعوا پیش خریدار، خواهان دعوی و پیش فروشنده، خوانده می باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی

اگر چه بر اساس ماده ی 20 قانون پیش فروش ساختمان، حل کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیأت داوری است؛ وی از آن جا که تا کنون آیین نامه ی اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است، بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده ی دادگاه عمومی است. از آن جا که این دعوا منقول است، خواهان می تواند به دادگاه محل اقامت خوانده، محل انعقاد عقد و محل اجرای تعهد از سوی پیش فروشنده، مراجعه کند.

نحوه اجرای رأی

با صدور و قطعیت رأی، امکان اجرای مفاد آن مهیا می شود. از آن جا که اجرای رأی مورد اشاره از نوع پرداخت وجه است، برای پیش خریدار امکان استعلام اموال و دارایی های ثبت شده ی محکومٌ علیه، توقیف و وصول وجه از آن ها وجود دارد. در صورت موجود نبودن دارایی قابل توقیف از محکومٌ علیه، محکومٌ له می تواند، وی راتا زمان پرداخت مبلغ محکومیت، جلب کند.