مبنای حقوقی دادخواست
واضح است که احداث ساختمان ها بر طبق نقشه های از پیش تهیه شده صورت می گیرد و به طور معمول، ساختمان باید مشخصات پیش بینی شده در نقشه را داشته باشد. با این حال چه بسا ممکن است به علل مختلف آن چه که در پایان آماده می شود، متفاوت از نقشه های مورد تأیید شهرداری و مورد توافق طرفین باشد، مثلاً مساحت بنا تغییر می کند. در این صورت کسی که تفاوت بنا به ضرر او است، می تواند برای گرفتن مبلغ اختلافی طرح دعوا کند.
ملک پیش فروش شده ممکن است، کمتر یا بیشتر از پنج درصد متراژ مقرر در قرارداد، کسری مساحت داشته باشد. اگر کسری مساحت، کمتر از 5 درصد باشد، ما به التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد، مورد محاسبه قرار می گیرد و پیش فروشنده، ملزم به پرداخت خواهد بود.
در صورتی که مساحت واحد تحویل شده، کمتر از نود و پنج درصد( 95%) مقدار توافق شده در قرارداد باشد و یا به عبارت دیگر میزان کسری مساحت بیش از 5 درصد متراژ مقرر باشد، پیش خریدار دو را پیش رو دارد. اول اینکه می تواند به استناد کسری مساحت، قرارداد را فسخ کند. دوم اینکه می تواند، تفاوت قیمت را بر پایه ی قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.
طرفین دعوی
این دعوا را پیش خرید مطرح می کند و خوانده ی دعوی، پیش فروشنده خواهد بود.
مرجع صالح برای رسیدگی
اگرچه بر اساس ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان، حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیأت داوری است؛ ولی از آن جا که تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهر سازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است، بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد های پیش فروش بر عهده ی دادگاه عمومی است. از آن جا که این دعوا منقول است، خواهان می تواند به دادگاه محل اقامت خوانده، محل انعقاد عقد و محل اجرای تعهد از سوی پیش فروشنده، مراجعه کند.
نحوه اجرای رأی
رأی مبنی بر محکومیت پیش فروشنده به پرداخت ما به التفاوت کسری مساحت بر مبنای قیمت مندرج در قرارداد و یا قیمت روز بنا بر اساس نظر کارشناسی از سوی دادگاه حقوقی صادر می شود و پس از طی مراحل، قطعیت می یابد. در این حالت به درخواست محکوم له، اجراییه صادر می شود.محکوم له می تواند با معرفی اموال پیش فروشنده، نسبت به توقیف اموال یا مسدود نمودن حساب های وی به میزان مورد حکم، اقدام کند. هم چنین می تواند، نسبت به جلب محکوم علیه اقدام کند.
