مبنای حقوقی دادخواست
افراز به معنای تقسیم ملک مشاع بین شرکا است، زمانی که بین شرکا توافقی برای تقسیم وجود ندارد. مرجع رسیدگی در وهله اول اداره ثبت اسناد و املاک است و در برخی موارد، دادگاه‌های عمومی نیز صالح به رسیدگی هستند.
اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد، دادگاه پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی، آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ثبت استعلام می‌کند. سپس قرار ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری صادر می‌شود. کارشناس پس از بررسی ملک، نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک و در صورت قابل افراز بودن، در خصوص نحوه تقسیم و میزان حصه هر مالک، نظریه خود را ارائه می‌دهد.
اگر نظر کارشناس مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک باشد و مالکین نسبت به نظریه کارشناس اعتراض نداشته باشند، دادگاه بر اساس سهامی که کارشناس مشخص کرده، حکم به افراز صادر می‌کند. در صورت اعتراض مالکین به نحوه تقسیم، دادگاه با قرعه سهم هر یک از مالکین را مشخص می‌کند.
کارشناس رسمی باید در تهیه گزارش از نماینده و نقشه‌بردار اداره ثبت استفاده کند تا هنگام اجرای حکم، افراز با اسناد و نقشه‌های ثبتی تعارض پیدا نکند.
طرفین دعوی
شریک مشاعی (متقاضی افراز) درخواست خود را به طرفیت دیگر مالکین مشاعی تقدیم مرجع صالح می‌کند. اگر شریک غایب یا محجور باشد، باید به طرفیت امین غایب یا قیم محجور طرح دعوی شود.
مرجع صالح برای رسیدگی
افراز ملک به طور معمول یک عمل اداری است و افراز املاک مشاع با جریان ثبتی کامل در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک است. درخواست افراز املاک مشاع بدون جریان ثبتی کامل یا در صورت وجود شریک محجور یا غایب، در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود.
نحوه اجرای رأی
حکم افراز ملک جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه ندارد. متقاضی حکم صادر شده را به اداره ثبت محل تقدیم می‌کند. پس از انجام مراحل قانونی و پرداخت هزینه‌های ثبتی، متصدی دفتر املاک حدود و مشخصات قطعات افرازی را ثبت می‌کند، سند مالکیت مشاع اولیه باطل شده و سند جدید صادر و به امضای مسئول اداره ثبت می‌رسد و پرونده برای تسلیم سند به متقاضی بایگانی می‌شود.